Atuação
Têm regimes jurídicos distintos, formas de cobrança distintas e quem representa cada um tem nome diferente. Eu atendo os quatro, e a primeira prova de que entendo do assunto é saber separá-los.
Os quatro regimes
Chamar tudo de "condomínio" é o erro mais comum, e ele custa caro na hora de cobrar uma taxa atrasada.
Regime 1
O prédio residencial, comercial ou de uso misto. Tem áreas comuns, convenção registrada e é representado pelo síndico, eleito em assembleia. A contribuição é obrigatória para todas as unidades.
Regime 2
Terrenos com parte exclusiva e parte comum. Também é condomínio, também tem síndico, e a contribuição também é obrigatória. A gestão, porém, é de rua, iluminação, área verde e perímetro.
Regimes 3 e 4
No loteamento de acesso controlado e na associação de bairro, quem administra é uma associação com diretoria, não um síndico. Os lotes são independentes e a cobrança de quem não se associou é a maior dor do modelo.
Num loteamento de acesso controlado não existe síndico.
Existe associação, com diretoria.
Parece detalhe e não é. Muda quem assina, muda como se cobra, muda o que se pode exigir de quem não paga. Já conduzi associação, e sei onde esse modelo trava.
Tipos de empreendimento
Sala comercial, centro empresarial, condomínio garagem. É um mundo próprio: horário de funcionamento, carga e descarga, rateio por fração diferente do residencial, inquilino que não é o proprietário e conselho formado por empresas.
Boa parte da minha experiência está aqui, e é o tipo de empreendimento que quase ninguém no mercado atende com atenção.
Prédio de moradia, de poucas a muitas unidades. Convivência, obra, inadimplência, funcionário, segurança e a assembleia que decide tudo isso. É o maior mercado e é onde mora a maior parte dos conflitos.
Prédio entregue pela construtora não é condomínio funcionando ainda. É preciso primeira assembleia, convenção e regimento, primeiro orçamento, contratação de equipe e contratos de manutenção.
Também faço a vistoria de entrega das áreas comuns, que é o momento em que o condomínio mais ganha ou mais perde dinheiro.
Levantamento do estado do empreendimento, com registro do que está conforme, do que precisa de manutenção e do que virou risco. Serve para entrega de obra, troca de gestão e planejamento de orçamento.
A dúvida mais comum
Não. São funções diferentes, e é bom que sejam.
A administradora presta serviço de apoio: folha, boleto, rotina contábil, obrigações trabalhistas. O síndico é o representante legal do condomínio, eleito em assembleia, e responde pelas decisões.
Eu trabalho junto ao conselho e acompanho a administradora. Quem fiscaliza e quem executa não podem ser a mesma pessoa, e essa separação é uma garantia sua, não um custo a mais.
Onde eu atendo
Av. Imperatriz Dona Teresa Cristina, 373
Jardim Guarani · Campinas, SP · 13100-200
Campinas · Valinhos · Vinhedo · Nova Odessa · Paulínia · Sumaré · Hortolândia e adjacentes
É onde está a maior parte da minha história no setor: prédio residencial, comercial e centro empresarial.
Av. do Parque, 77
Enseada · Guarujá, SP · 11441-350
Guarujá · Santos · São Vicente · Praia Grande · Bertioga
Praça nova para mim, com uma característica que o interior não tem: o proprietário que mora longe. Prédio de veraneio, obra acontecendo sem ninguém para acompanhar e assembleia num sábado em que o dono não está na cidade.
Em Santos há ainda o prédio antigo, que é o que mais exige gestão técnica: fachada, elevador, laudo e norma.
Sem compromisso
Eu olho e devolvo o que vi: o que está caro, o que está faltando e o que eu faria diferente. Inclusive se for que está tudo certo.